LaSalle Plaza jest sprzedawany z dużym rabatem. Nowy właściciel dodaje pole Pickleball

Budynki biurowe w centrum Minneapolis gwałtownie straciły na wartości w ciągu ostatnich dwóch lat, ale niektórzy inwestorzy widzą teraz szansę.

LaSalle Plaza, 30-piętrowy wieżowiec biurowy z kamienia i szkła w centrum Minneapolis, został sprzedany w tym tygodniu za około połowę szacowanej wartości podatkowej, co czyni go jednym z pierwszych głośnych budynków biurowych na rynku od początku pandemii.

Firma Hempel Real Estate in the Twin Cities zakupiła wieżę – przy 800 LaSalle Ave. Około pół przecznicy od Hennepin Street – i planuje dużo zainwestować w modernizację budynku. Niektóre z nich będą obejmować modernizację wykończenia budynku, ale inne będą większymi projektami, w tym dodanie krytego mieszanego boiska do piłki nożnej w miejsce pustej przestrzeni restauracyjnej. Prywatny serwis samochodowy będzie również dostępny dla małej floty Cadillaców Escalades do transportu najemców budynków po centrum Minneapolis.

Sprzedaż jest wotum zaufania dla przyszłości śródmiejskich biurowców, ale także odzwierciedleniem tego, jak bardzo pandemia uderzyła w sektor nieruchomości komercyjnych, który kwitł przed nią.

„Chcemy zająć zdecydowane stanowisko [in the downtown office sector]„Czujemy, że nadszedł czas, w którym rynek zaczyna się resetować do linii bazowej, w której rynek ma teraz sens” – powiedział Josh Kresnak, dyrektor generalny Humble.

Podobnie jak inne budynki w centrum miasta. Od początku pandemii wartość LaSalle Plaza gwałtownie spadła. W 2020 r. – płatna w 2021 r. – wartość wieży osiągnęła szczytowy poziom nieco ponad 103 mln USD, zgodnie z rejestrami nieruchomości hrabstwa Hennepin.

Źródło zbliżone do transakcji powiedziało, że budynek został sprzedany za 46 milionów dolarów, znacznie poniżej jego obecnej szacowanej wartości rynkowej wynoszącej 87 milionów dolarów.

Humble zasadniczo kupił dług od Northwestern Mutual z siedzibą w Milwaukee, który nabył go od poprzedniego właściciela, Illinois State Teachers Retirement System, więc warunki umowy nie zostały upublicznione.

Według ostatnich danych rzeczoznawcy miejskiego, najdroższe budynki biurowe w centrum Centralnej Dzielnicy Biznesowej (CBD) szybko tracą na wartości, drenując miliony dolarów wpływów z podatku od nieruchomości z kasy miejskiej.

Budynek był zbyt dobry, by z niego zrezygnować, powiedział Kersnak, chociaż pustostany w centralnej dzielnicy biznesowej miasta są obecnie na rekordowym poziomie.

„Siedzieliśmy z boku, czekając, czy rynek się dostosuje” – powiedział Kersnak. „Ceny robiły się pienne”.

Do 2105 r. firma Hempel była obecna w śródmiejskich biurowcach, a od 2006 r. posiadała kilka z nich.

Podczas gdy sektor wciąż boryka się z problemami, istnieje ogromne zapotrzebowanie na mniejsze powierzchnie biurowe o wyższej jakości, mające na celu zwabienie pracowników z powrotem do biura, powiedział Krsnak, przemawiając z centrum Milwaukee, gdzie firma zainwestowała już 200 milionów dolarów w budynki komercyjne w trudnej sytuacji.

Ta droga do jakości jest już dobrze ugruntowana w centrum Minneapolis, gdzie trwa wyścig o modernizację istniejącej powierzchni biurowej w nadziei na przyciągnięcie nowych najemców po podobnych lub lepszych cenach niż obecne.

Zresetowanie cen, powiedział Krsnak, sprawiło, że takie budynki stały się atrakcyjne dla inwestorów, którzy mogą kupować budynki ze zniżką wystarczającą do uzasadnienia znacznych ulepszeń, jednocześnie utrzymując wysokie czynsze.

Chociaż wskaźnik pustostanów w CBD oscyluje wokół 30%, zgodnie z najnowszymi danymi Cushman and Wakefield, Kersnak powiedział, że rynek szybko się równoważy, ponieważ budynki są przebudowywane, a istniejące biurowce przekształcane w mieszkania do wynajęcia lub wyburzane.

Powiedział, że co najmniej pięć budynków biurowych jest obecnie celem przebudowy na mieszkania, a to w zasadzie wyssie z rynku dwa miliony stóp kwadratowych powierzchni biurowej. Ponieważ w CBD nie powstają żadne nowe biurowce, ta konwersja pomoże usunąć z rynku część wolnej powierzchni.

Kersnak powiedział, że chociaż nie ma wątpliwości, że budynek jest teraz cenny, przekonanie głównych pożyczkodawców do sfinansowania transakcji było trudne.

– Latałem po całym kraju – powiedział. – Powiedzieli, że słowo „biuro” składa się z czterech liter.

Był jednak w stanie zapewnić finansowanie za pośrednictwem lokalnych pożyczkodawców, a firma cieszyła się 25-letnią współpracą, tworząc złożoną „podzieloną” pulę kapitałową, która pozwoliła mu zabezpieczyć dwie hipoteki na grunt pod budynkiem i sam budynek. Wśród pożyczkodawców są Premier Bank, Trade Capital Bank i PACE Loan Group.

Budowa w większości kamiennego budynku w Kasucie została ukończona w 1991 roku. Ma ponad 620 000 stóp kwadratowych, nie licząc 60 000 stóp kwadratowych powierzchni handlowej na poziomie ulicy i Skyway. Budynek jest obecnie zajęty w około 68%, powiedział Kersnak.