Ugoda NAR wchodzi w życie dzisiaj: Oto, co się zmienia i dlaczego

CNN
—

W sobotę oficjalnie wszedł w życie nowy zestaw zasad regulujących sposób, w jaki większość specjalistów z branży nieruchomości prowadzi działalność w Stanach Zjednoczonych, a zmiany mogą wywrócić do góry nogami sposób, w jaki Amerykanie kupują i sprzedają domy.

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, potężne stowarzyszenie branżowe zrzeszające 1,5 miliona członków, zatwierdziło te zasady w ramach ugody o wartości 418 milionów dolarów w procesach antymonopolowych. Przepisy mają na celu zmianę sposobu, w jaki pośrednicy w obrocie nieruchomościami otrzymują wynagrodzenie i kto im płaci. To największa zmiana w zasadach funkcjonowania organizacji od co najmniej pokolenia.

W oświadczeniu Kevin Sears, prezes Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, stwierdził, że zmiany „pomagają zapewnić konsumentom większą przejrzystość i wybór przy zakupie i sprzedaży domu”.

„Jestem przekonany, że nasi członkowie potrafią przygotować się na tę ewolucję w naszej branży i ją zaakceptować, a także pomóc konsumentom w odnalezieniu się w nowym środowisku” – powiedział.

Oto, co musisz wiedzieć:

Historycznie rzecz biorąc, nie oczekiwano, że kupujący będą płacić bezpośrednio pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Dzieje się tak dlatego, że prowizje pośrednika w obrocie nieruchomościami – zarówno w przypadku agenta kupującego, jak i agenta sprzedającego – są opłacane przez sprzedającego dom.

Komitety Opłata wynosi zazwyczaj 5% lub 6% ceny sprzedaży domu, zatem w przypadku domu o wartości 450 000 dolarów, co stanowi mniej więcej średnią cenę domu w Stanach Zjednoczonych, sprzedawca będzie odpowiedzialny za uiszczenie opłat w wysokości 27 000 dolarów. Wielu ekspertów wspomniało Prowizje te zostały wliczone w cenę katalogową domów, co zawyżało ceny domów, powiedział.

Jednak od tego tygodnia agenci sprzedających nie będą już mogli ogłaszać opłat prowizyjnych agentom kupujących w wielu serwisach ofertowych, z których korzystają agenci nieruchomości do wystawiania i wyszukiwania domów na sprzedaż oraz ułatwiania transakcji.

Oznacza to, że agent kupującego nie może już korzystać z bazy danych w celu wyszukiwania domów na podstawie kwoty, jaką otrzymają, co jest praktyką zwaną „sterowaniem”. To sprawiło, że niektórzy agenci pominęli pokaz domów spełniających kryteria ich klientów tylko dlatego, że sprzedawca oferował prowizję poniżej rynkowej – twierdzą krytycy.

„Bez prowizji w MLS trudniej jest Ci udzielić wskazówek, ponieważ nie można po prostu wyszukać 3% prowizji” – powiedziała Tanya Munster, profesor prawa na Wydziale Prawa Uniwersytetu w Buffalo. „Nadal możesz zadzwoń do wszystkich i dowiedz się, jaka jest sytuacja, ale to „trudniej”.

Druga zmiana dotyczy relacji pomiędzy potencjalnymi nabywcami domów a pośrednikami w obrocie nieruchomościami. Kupujący muszą teraz podpisać prawnie wiążącą umowę o reprezentacji ze swoim agentem, zanim będą mogli rozpocząć wspólne zwiedzanie domów.

Umowy te mają na celu poinformowanie nabywców domów, w jaki sposób ich agent będzie zarabiał prowizję, a jeśli sprzedający nie zgodzą się płacić prowizji agentowi, kupujący może być odpowiedzialny za tę płatność. Ma także na celu poinformować kupujących, że prowizja ta podlega w pełni negocjacjom.

„Pomysł jest taki, że jeśli kupujący zorientują się, że mogą negocjować prowizje i jeśli faktycznie je zapłacą, a nie sprzedawca, mogłoby to stworzyć bardziej zintegrowany rynek i być może lepszy zestaw usług w przyszłości” – powiedział Norm Miller, emerytowany profesor nieruchomości na Uniwersytecie w San Diego. „Bardziej porównywalny z innymi krajami rozwiniętymi”.

Kluczowym elementem tych umów jest to, że agent kupującego nie może otrzymać wyższego wynagrodzenia, niż początkowo zgodził się kupujący, nawet jeśli sprzedawca jest skłonny zaoferować więcej.

Na niej Strona internetowaKrajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami stwierdziło, że te dwie zmiany „wyeliminowały wszelkie teoretyczne wytyczne, ponieważ pośrednik nie otrzymałby większego wynagrodzenia, kierując kupującego do konkretnego ogłoszenia, ponieważ miał „wyższą” ofertę wynagrodzenia”.

Ostateczna rozprawa zatwierdzająca jest zaplanowana na 26 listopada, ale sędzia udzielił wstępnej zgody na ugodę Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w kwietniu.

Niektóre domy maklerskie zdały sobie sprawę, że kupujący mogą czuć się zdenerwowani podpisaniem czegokolwiek, co zwiąże ich prawnie wiążącą relacją z agentem, zanim zaczną zwiedzać domy. Stworzyli więc umowy krótkoterminowe obejmujące tydzień, a może nawet godzinę, aby kupujący mogli czuć się komfortowo w towarzystwie agenta przed zawarciem umowy.

Munister ostrzegł jednak kupujących, że powinni zachować ostrożność przy podpisywaniu jakiejkolwiek prawnie wiążącej umowy bez jej uważnego przeczytania.

„Znajdziesz różne wersje tych umów, które będą się różnić w zależności od stanu, od firmy maklerskiej. Może ich być tysiące” – powiedziała. „Obawiam się, że kupujący i sprzedający mogą bez zastanowienia zapisać się na coś, a potem zdziwić się, gdy sprawy okażą się inne niż myśleli”.

Leo Pareja, dyrektor generalny EXP Realty, jednego z największych amerykańskich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, powiedział CNN, że przygotowywał umowy kupna swojej firmy w sposób uproszczony, aby uniknąć potencjalnych nieporozumień.

„Zaprojektowano ją tak, aby konsument mógł czytać na podjeździe bez poczucia, że ​​znajduje się w niewygodnej pozycji” – powiedział Pareja. „Nie trzeba mieć dyplomu prawnika, żeby to przeczytać”.

Pareja postanowił szeroko udostępnić swoje kontrakty, aby inne firmy mogły z nich skorzystać.

„Chcemy tylko, aby konsumenci i agenci mieli jak najmniej tarć w przyszłości, ponieważ to ostatnia rzecz, której teraz potrzebujemy” – powiedział.

Niektórzy eksperci ds. nieruchomości ostrzegają, że nowe zasady mogą wywołać efekt mrożący na rynku zakupu domów, ponieważ liczba nabywców może obecnie rosnąć Oczekuje się, że będą w stanie zapewnić gotówkę na opłacenie swoich klientów.

Munister stwierdziła jednak, że wierzy, że zmiany pomogą konsumentom w dłuższej perspektywie.

„Myślę, że najlepszą rzeczą dla kupujących i sprzedających domy jest to, że stawki prowizji z czasem spadają” – stwierdziła.

Nadal jednak nie jest jasne, czy dla większości ludzi koszty zakupu i sprzedaży domów w Stanach Zjednoczonych natychmiast staną się tańsze.

„Myślę, że w końcu ktoś powie: «Konkurujmy ceną»” – mówi Miller z Uniwersytetu w San Diego. „Jeśli jest to duża firma, może to doprowadzić do rewolucji. Ale kiedy to nastąpi? Nie wiem .”

Miller uważa, że ​​w najbliższej przyszłości oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie miało większy wpływ na przystępność cenową mieszkań niż jakakolwiek konkretna zmiana przepisów.

Średnia stopa oprocentowania stałych kredytów hipotecznych na 30 lat osiągnęła ostatnio poziom 6,49%, co pozostaje wysokim poziomem w porównaniu z najnowszą historią, ale jest blisko najniższego poziomu od ponad roku.

„Ma to znacznie większy wpływ na przystępność cenową niż wszystko, o czym tu mówimy” – powiedział Miller. „Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie dalej, dla porównania zmiany zasad będą jedynie szumem w równaniu”.