Podwyżki Fed i obawy o niewypłacalność: oto, co może być dalej na rynku mieszkaniowym

Zarówno nabywcy domów, jak i najemcy mogą odczuć ulgę jeszcze w tym roku, gdy ceny domów ustabilizują się, oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie, a wzrost cen wynajmu będzie nadal spowalniał.

Ekonomiści spodziewają się, że Rezerwa Federalna wstrzyma się przez jakiś czas z podnoszeniem stóp procentowych, podczas gdy monitoruje napływające dane gospodarcze, z których część pochodzi z kryzysu bankowego, który doprowadził do zaostrzenia akcji kredytowej.

Może to pozwolić oprocentowaniu kredytów hipotecznych na dalszy spadek od ich najwyższych wartości zeszłej jesieni i dać kupującym trochę wytchnienia, aby skorzystać z cen domów, które spadają z ich najwyższych poziomów.

Ale najpierw Kongres musi zażegnać kryzys i pracować nad pułapem zadłużenia, aby uniknąć bezprecedensowej niewypłacalności – wydarzenia, które zdaniem ekspertów mogłoby zrujnować amerykański system finansowy.

Nad rynkiem mieszkaniowym wisi limit zadłużenia

Niespłacanie długów w USA może być katastrofalne dla nabywców domów, ponieważ ekonomiści przewidują, że i tak już wysokie koszty zakupu wzrosną dwucyfrowo.

W tym bezprecedensowym najgorszym scenariuszu rynek zostałby skutecznie zamrożony, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosłoby, a sprzedaż domów spadła.

Koszty zakupu domu mogą wzrosnąć o 22 procent, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych przekracza 8 procent w przypadku niewypłacalności zadłużenia, wynika z nowej analizy firmy Zillow zajmującej się nieruchomościami.

„Ogólnie rzecz biorąc, wygląda to bardzo podobnie do wpływu tego, co wydarzyło się na początku zeszłego roku, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych dramatycznie wzrosło z nieco ponad 3 proc. wzrostu cen do spadku cen”.

Ale Tucker powiedział, że niższa sprzedaż domów będzie większym czynnikiem.

„W naszych przewidywaniach, co się stanie w przypadku niewypłacalności, oznacza to, według naszych szacunków, 700 000 mniej sprzedaży domów w ciągu półtora roku po tej niewypłacalności” – powiedział Tucker, dodając, że stawia to setki tysięcy ludzi po obu stronach transakcja wykluczona z rynku.

Jednak Stany Zjednoczone nigdy nie spłaciły swojego zadłużenia, a przystępność cenowa mieszkań może zostać oszczędzona przed kolejnym uderzeniem.

Czego oczekujesz od oprocentowania kredytów hipotecznych

Szybkie podwyżki stóp procentowych przez Fed w ciągu ostatniego roku miały duży wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych, które osiągnęło historycznie niskie poziomy na początku pandemii i napędzało boom zakupowy.

Zacieśnienie monetarne ze strony banku centralnego poprzez podniesienie stóp procentowych przeniknęło na rynek kredytów hipotecznych i spowodowało wzrost stóp procentowych.

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych w połączeniu z ciasnymi zapasami i wysokimi cenami zakupu utrudniają przystępność cenową wielu kupującym, zwłaszcza młodszym nabywcom szukającym pierwszego domu.

Jednak gdy zmienne stopy procentowe ustabilizują się po osiągnięciu wysokiego poziomu 7,08 procent pod koniec zeszłej jesieni, rekordowy kurs pozostaje wysoki. Po spadku przez trzeci tydzień z rzędu, średni 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu oscyluje poniżej 6,4 procent.

„Spadek w tym tygodniu kontynuuje niedawny trend boczny oprocentowania kredytów hipotecznych i jest mile widzianym odejściem od rekordowych wzrostów z zeszłego roku” – powiedział Sam Khater, główny ekonomista Freddie Mac.

„Podczas gdy inflacja pozostaje wysoka, jej tempo wzrostu było umiarkowane i oczekuje się, że spadnie do końca 2023 r. Powinno to dobrze wróżyć długoterminowej trajektorii oprocentowania kredytów hipotecznych”.

Kilka prognoz ekonomicznych wskazuje, że 30-letnia stała stopa procentowa spadnie do niskiego przedziału 6 procent pod koniec roku. Dane z projektów Mortgage Bankers Association mogą spaść nawet o 5,5 proc.

Czy będą kolejne podwyżki stóp Fed?

Prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell powiedział na początku serii podwyżek stóp procentowych banku centralnego, że rynek mieszkaniowy musi dokonać korekty, aby domy stały się bardziej przystępne cenowo.

Ceny domów drastycznie spadły w ciągu ostatniego roku wraz z inflacją, a ekonomiści spodziewają się, że Fed powstrzyma dalsze podwyżki.

Główny ekonomista Zonda, Ali Wolf, powiedział The Hill, że Fed prawdopodobnie skończył podwyższać stopy procentowe, przynajmniej na razie.

„Urzędnicy Rezerwy Federalnej poinformowali, że chcą śledzić, w jaki sposób 10 dotychczasowych podwyżek wpłynęło na gospodarkę, zwłaszcza że często istnieje luka między wyższymi stopami procentowymi a zmianami we wzroście gospodarczym” – powiedział Wolf.

Dodała: „Jeśli zobaczymy silniejsze niż oczekiwano statystyki dotyczące zatrudnienia lub inflacji, urzędnicy Fed mogą poczuć potrzebę ponownego podniesienia stóp procentowych”.

Inflacja spadła w kwietniu, co oznacza najniższy roczny wzrost stopy od 2021 r., zgodnie z opublikowanym w tym tygodniu wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI).

Zillow’s Tucker dodał, że Fed może zrobić sobie przerwę od podwyżek, podczas gdy nadal ocenia skutki upadku kilku regionalnych banków.

„Myślę, że prawdopodobnie chcą poświęcić trochę czasu na obserwowanie, jak system finansowy analizuje skutki ostatnich zamknięć banków i próbują zrozumieć, w jaki sposób kanały kredytowe, które z tego wynikają, zaczynają nieco ograniczać kredyt” – powiedział.

Czynsze są na najlepszej drodze do dalszego spadku

Popyt na wynajem spadł 11^y Dane z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Redfin pokazały odpowiednio wzrost o zaledwie 0,3 procent w kwietniu. W tym samym czasie w zeszłym roku średnie wymagane czynsze wzrosły o ponad 16 procent.

Spowolnienie wzrostu cen wynika w dużej mierze z dużej liczby mieszkań wprowadzanych na rynek. Ukończone budynki składające się z pięciu lub więcej jednostek wzrosły w marcu o 60 procent rok do roku do 484 000 bez uwzględnienia sezonowości. Ten szybko rozwijający się biznes podniósł wskaźnik pustostanów do 6,4 proc. – najwyższego poziomu od dwóch lat.

Taylor Marr, zastępca głównego ekonomisty Redfin, powiedział The Hill, że spodziewa się dalszego spowolnienia wzrostu cen czynszów, ale bez finansowego pola manewru dla najemców.

„Oczekuje się, że czynsze będą się przesuwać w drugą połowę roku, aby uniknąć dużych podwyżek, ale w większości nie zapewnią dużych oszczędności obecnym najemcom” – napisał Marr w e-mailu.

Dodał: „Oczekuje się, że wzrost podaży (np. nowe budownictwo wielorodzinne) wyhamuje do końca roku, a popyt pozostanie stabilny – znacznie mniejszy niż nagłe wzrosty podczas pandemii, ponieważ powstało wiele nowych domów na wynajem ”.

Inni ekonomiści zajmujący się trendem czynszowym wskazywali na spadek dynamiki czynszów mierzonych wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Wiceprezes RealPage i główny ekonomista Jay Parsons napisał w RealPage.com analiza Po publikacji CPI, choć dynamika czynszów była tylko o 0,1 proc. niższa niż w poprzednim miesiącu, liczył się trend.

„To wielka sprawa dla obserwatorów inflacji i stóp (w tym inwestorów mieszkaniowych), ponieważ czynsz jest największą zmienną w największej kategorii CPI: schronienie” – napisał Parsons.

Shelter, który stanowi około 40 procent inflacji bazowej, wzrósł w kwietniu o 0,4 procent miesiąc do miesiąca i był największym czynnikiem przyczyniającym się do ogólnego miesięcznego wzrostu inflacji.

Co czeka na ceny mieszkań?

Ceny domów gwałtownie rosły podczas boomu mieszkaniowego związanego z pandemią – na niektórych rynkach odnotowano dwucyfrowe wzrosty. Ale wzrost cen zwolnił w drugiej połowie ubiegłego roku i do wiosennego sezonu zakupów.

Moody’s Analytics przewiduje, że ceny domów jednorodzinnych spadną o 4 proc Nowoczesna prognoza.

Matt Walsh, ekonomista z Moody’s Analytics, powiedział, że z perspektywy czasu pojawiają się oznaki najgorszego. Oczekuje jednak, że wielkość sprzedaży pozostanie niska w porównaniu z pandemią, a ostatnie dane wskazują na słaby sezon kupowania domów.

Dodał jednak, że ceny mogą spaść z najwyższych poziomów, nawet jeśli wolumeny sprzedaży ustabilizują się.

„Chociaż 10-procentowy spadek cen domów jest ważny, nadchodząca korekta będzie daleka od krachu, który nastąpił po bańce mieszkaniowej z pierwszej dekady XXI wieku” – podsumował.