NY Community Bancorp ujawnia ostrzeżenia dotyczące nieruchomości o wartości 560 miliardów dolarów dla banków

(Bloomberg) – Od początku pandemii Covid-19 na rynku nieruchomości komercyjnych w USA panuje zamieszanie. Jednak Community Bancorp z Nowego Jorku przypomina nam, że niektórzy pożyczkodawcy zaczynają dostrzegać ból.

Najczęściej czytane przez Bloomberg

Decyzje banku o obniżeniu dywidend i salda rezerw spowodowały spadek akcji banku o rekordowe 38% i spowodowały, że indeks bankowości regionalnej KBW osiągnął najgorszy dzień od upadku banku w Dolinie Krzemowej w marcu ubiegłego roku. Japoński pożyczkodawca Azora Bank Ltd. ostrzegł przed stratami wynikającymi z inwestycji w amerykańskie nieruchomości komercyjne, co spowodowało spadek akcji w handlu azjatyckim.

Zaniepokojenie odzwierciedla ciągły spadek wartości nieruchomości komercyjnych oraz trudność w przewidzeniu, które konkretne kredyty mogą zostać wycofane. Wyznaczenie tego etapu to wywołane pandemią przejście na pracę zdalną i gwałtowny wzrost stóp procentowych, które sprawiły, że refinansowanie stało się droższe dla kredytobiorców znajdujących się w trudnej sytuacji. Inwestor-miliarder Barry Sternlicht ostrzegł w tym tygodniu, że rynek biurowy zmierza w stronę straty przekraczającej 1 bilion dolarów.

W przypadku pożyczkodawców ryzyko wyższych niewypłacalności jest wyższe, ponieważ niektórzy właściciele mają trudności ze spłatą kredytów lub wychodzeniem z budynków.

„To poważna kwestia, z którą rynek musi się liczyć” – powiedział Harold Portwin, dyrektor Keen-Summit Capital Partners LLC w Nowym Jorku, firmy specjalizującej się w renegocjacji zagrożonych aktywów. „Bilanse banków nie uwzględniają faktu, że istnieje wiele nieruchomości, które nie zostaną spłacone w terminie zapadalności”.

Agencja Moody's Investors Service podała, że ​​po środowych wydarzeniach rozważa obniżenie ratingu kredytowego Community Bancorp of New York do śmieciowego.

Historia trwa

Przeczytaj więcej: NY Community Bancorp upada w obliczu ryzyka wstrząsu na rynku nieruchomości

Według Treppa banki będą miały do ​​końca 2025 r. kredyty na nieruchomości komercyjne o wartości około 560 miliardów dolarów, co oznacza, że ​​ponad połowa wszystkich kredytów na nieruchomości będzie wymagalna w tym okresie. Szczególnie regionalni pożyczkodawcy odczuli to najmocniej w branży i odczuwają je mocniej niż ich więksi konkurenci, ponieważ nie posiadają dużych portfeli kart kredytowych ani nie prowadzą działalności w zakresie bankowości inwestycyjnej.

JPMorgan Chase & Co. wydany w kwietniu. Według raportu kredyty na nieruchomości komercyjne stanowią 28,7% aktywów mniejszych banków, w porównaniu do zaledwie 6,5% aktywów większych banków. To odkrycie spowodowało dodatkową kontrolę ze strony organów regulacyjnych, które były już w stanie najwyższej gotowości po zeszłorocznych regionalnych zawirowaniach bankowych.

Chociaż problemy z nieruchomościami stały się widoczne prawie cztery lata po pandemii, rynek nieruchomości pod pewnymi względami znajduje się w kryzysie: niepewność zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających co do wartości budynków spowolniła transakcje. Obecnie oczekuje się, że potrzeba zajęcia się nadchodzącymi terminami zapadalności długu – i perspektywa obniżek stóp procentowych przez Rezerwę Federalną – spowoduje więcej transakcji, które wyjaśnią, jak bardzo spadła wartość.

Te zbocza mogą być ostre. Aon Center, trzeci co do wysokości wieżowiec biurowy w Los Angeles, został niedawno sprzedany za 147,8 mln dolarów, co stanowi 45% obniżkę w porównaniu z ceną zakupu w 2014 roku.

„Banki – banki lokalne, banki regionalne – bardzo powoli wprowadzają produkty na rynek, ponieważ nie muszą i wstrzymują je do czasu, aż osiągną dojrzałość” – powiedział Portwin. „Bawią się tym, ile te aktywa są naprawdę warte”.

Kredyty wielorodzinne

Napięcia wokół mniejszych pożyczkodawców zwiększa nieprzewidywalność tego, kiedy i gdzie zaciągnięte zostaną kredyty na nieruchomości, a kilka niewypłacalności może siać spustoszenie. New York Community Bancorp podał, że podwyżka opłat jest związana z budynkiem i biurem spółdzielni.

Chociaż biura są niszowym obszarem dla inwestorów na rynku nieruchomości, największa ekspozycja firmy na rynku nieruchomości dotyczy budynków wielorodzinnych, a bank posiada kredyty mieszkaniowe o wartości około 37 miliardów dolarów. Około połowa tych pożyczek jest zabezpieczona budynkami, których czynsz jest regulowany, a które są podatne na regulacje stanu Nowy Jork wprowadzone w 2019 r., które ściśle ograniczają możliwość podnoszenia czynszów przez właścicieli.

Pod koniec ubiegłego roku Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytów skorzystała z 39% zniżki, sprzedając pożyczki o wartości około 15 miliardów dolarów zabezpieczone budynkami z regulowanym czynszem. Kolejnym sygnałem wyzwań stojących przed tymi budynkami jest fakt, że w grudniu budynki w Nowym Jorku charakteryzujące się stabilnym czynszem i sekurytyzowanymi kredytami niespłacały zobowiązania na poziomie 4,9%, co stanowi trzykrotność wskaźnika w przypadku innych budynków mieszkalnych, jak wynika z analizy Treb. został zbudowany.

„Konserwatywny pożyczkodawca”

Community Bancorp z Nowego Jorku, który w zeszłym roku kupił część Signature Bank, podał w środę, że 8,3% jego kredytów mieszkaniowych uznano za krytyczne, co oznacza, że ​​ryzyko niewypłacalności jest wysokie.

„NYCB był bardzo konserwatywnym pożyczkodawcą w porównaniu z Signature Bank” – powiedział David Aviram, dyrektor Maverick Real Estate Partners. „Ponieważ jednak pożyczki zabezpieczone nieruchomościami wielorodzinnymi ze stabilizacją czynszu stanowią wyższy procent portfela CRE NYCB w porównaniu z innymi spółkami, zmiana przepisów dotyczących czynszów w 2019 r. może mieć bardziej znaczący wpływ”.

Na banki rośnie presja, aby ograniczały swoją ekspozycję na nieruchomości komercyjne. Chociaż niektóre banki w zeszłym roku wstrzymały sprzedaż dużych kredytów ze względu na niepewność, obecnie oczekuje się, że w miarę odwilży rynek będą wprowadzać na rynek więcej kredytów.

Kanadyjski Imperial Bank of Commerce rozpoczął niedawno marketing kredytów dla borykających się z problemem nieruchomości biurowych w USA. Chociaż amerykańskie kredyty biurowe stanowią zaledwie 1% całkowitego portfela aktywów, zyski CIBC zostały obniżone przez wyższe rezerwy na straty kredytowe w tym segmencie.

„Odsetek kredytów, których banki nie spłaciły, jest w ujęciu całościowym niższy niż kwota kredytów, które będą miały miejsce w latach 2024 i 2025” – powiedział Aviram. „Banki są narażone na te znaczące ryzyka, a potencjalny spadek stóp procentowych w ciągu przyszłego roku nie rozwiąże problemów bankowości”.

— Z pomocą Sally Bakewell.

(Aktualizacja z Azora Bank Real Estate Alert w drugiej kolumnie)

Najczęściej czytane w Bloomberg Businessweek

©2024 Bloomberg LP