Fed czekał na właściwe dane. Punkt zwrotny jest już prawie tutaj.

Odbicie cen konsumpcyjnych na początku 2024 r. wzbudziło obawy, że ostatni kilometr drogi do celu inflacyjnego Fed na poziomie 2% będzie najtrudniejszy. Uczestnicy rynku dochodzili do wniosku, że inflacja „utknęła” i podwyższyli swoje oczekiwania na obniżki stóp procentowych, czasami nawet rozważając możliwość braku obniżek. Głównym punktem spornym jest inflacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych, która pozostaje o około 2,3 punktu procentowego wyższa od tempa sprzed pandemii. Jednak kwietniowe dane o inflacji wraz ze wskaźnikami wyprzedzającymi sugerują, że postęp w tym zakresie może zostać wznowiony.

Oznacza to, że długo oczekiwane spowolnienie inflacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych może powrócić na właściwe tory, co powinno w dużej mierze uspokoić decydentów Fed.

Mieszkalnictwo odgrywa dużą rolę w kluczowych miarach inflacji konsumenckiej. Stanowi 34% Indeksu cen towarów i usług konsumenckich oraz 15% Indeksu cen osobistych wydatków konsumenckich, preferowanej przez Fed miary inflacji konsumenckiej. W obu wskaźnikach waga odzwierciedla czynsz płacony przez najemców i czynsz równoważny właścicielom domów. Ten ostatni obrazuje cenę, jaką zapłaciłby właściciel domu, gdyby wynajmował własny dom. Zmiany cen obliczane są na podstawie dużej próby wynajmu mieszkań. Koszty te gwałtownie rosły przez ostatnie pięć lat.

Pandemia radykalnie zmieniła decyzje dotyczące tego, gdzie pracować i mieszkać. Ludzie chcieli więcej i różnych typów przestrzeni życiowych. Wiele osób miało środki, aby to pokryć, częściowo dzięki wsparciu finansowemu, a także silnemu ożywieniu po pandemii. Efektem był historyczny wzrost czynszów za mieszkania w latach 2021 i 2022, który w dalszym ciągu odbija się echem w oficjalnych statystykach inflacyjnych.

Tymczasem ostatnie lata to także okres rozkwitu budownictwa mieszkaniowego. W rezultacie presja na czynsze osłabła. Większość miar czynszów pobieranych od nowych umów najmu – tzw. czynszów rynkowych – przestała rosnąć pod koniec 2022 r. i obecnie rośnie w tempie sprzed pandemii lub wolniejszym.

To spowolnienie rynkowych podwyżek czynszów nie znalazło jednak pełnego odzwierciedlenia we wskaźniku CPI. Inflacja CPI w budownictwie mieszkaniowym wyniosła w kwietniu 5,7% w porównaniu do wskaźnika przed pandemią wynoszącego około 3,3%. Różnica polega na tym, że CPI śledzi czynsze płacone przez wszystkich najemców (średnie czynsze), a nie tylko to, co właściciele pobierają od nowych najemców. Z biegiem czasu czynsze pobierane za przedłużenie umowy zwykle zbliżają się do stawek rynkowych, w miarę renegocjacji między wynajmującymi i najemcami. Głównym powodem, dla którego oficjalne miary inflacji w budownictwie mieszkaniowym pozostały wysokie, jest fakt, że konwergencja ta nadal trwa.

Przejście na niższą dynamikę czynszów w CPI zajęło więcej czasu, niż wiele osób się spodziewało. Historycznie rzecz biorąc, rynkowe miary czynszów podwyższyły oficjalne miary inflacji mieszkań o około dwa do czterech kwartałów, co sugeruje, że do końca 2023 r. powinniśmy byli zaobserwować dalsze spowolnienie. Zamiast tego wzrost wskaźników CPI w budownictwie mieszkaniowym znacznie spowolnił w pierwszej połowie 2020 r. 2023 Od tego czasu sytuacja przesunęła się głównie na boki. To skłoniło niektórych uczestników rynku i decydentów do zakwestionowania oczekiwań dotyczących niskiej inflacji w sektorze mieszkaniowym.

Istnieją podstawy, by sądzić, że jesteśmy blisko punktu zwrotnego. Przez pewien czas przedłużanie umów najmu w dalszym ciągu dotrzymywało kroku wzrostowi czynszów spowodowanemu pandemią, jednak większość wskaźników pokazuje, że średni poziom czynszów w pełni nadąża za tym wzrostem. Jeżeli okres nadrabiania zaległości dobiegnie końca, w kolejnych miesiącach oczekuje się dalszego spowolnienia tempa wzrostu średnich stawek czynszu.

Dłuższy niż zwykle okres konwergencji budzi wśród niektórych wątpliwości, czy stabilność rynkowych stawek czynszu znajdzie pełne odzwierciedlenie w oficjalnych miarach inflacji mieszkań. Sceptycy zwracają uwagę, że produkowane prywatnie miary czynszów rynkowych opierają się na innych próbach niż CPI i mogą nie być reprezentatywne dla całej populacji miejskiej USA. Rządowi badacze rozpoczęli publikowanie wskaźnika czynszów nowych najemców obliczonego na podstawie tej samej próby co CPI, potwierdzając, że średnie czynsze osiągnęły czynsze rynkowe w czwartym kwartale 2023 r. NTR podlega rewizji, ale najnowsze dane są zwykle podlega przeglądowi. W przypadku większych poprawek, kolejne poprawki będą mniejsze. Warto zauważyć, że po rundzie przeglądu konwergencja z czwartego kwartału 2023 r. utrzyma się.

Biorąc pod uwagę możliwie najszerszy zakres dostępnych informacji, prawdopodobnie tylko kwestią czasu jest dalsze spowolnienie inflacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i powrót ogólnej inflacji do celu Fed na poziomie 2%. Kwietniowy raport CPI potwierdził dalszy postęp: czynsze zajmowane przez najemców wzrosły o 0,35% w porównaniu z poprzednim miesiącem, co stanowi najwolniejsze tempo wzrostu od sierpnia 2021 r., tuż przed wejściem w okres znakomitego wzrostu czynszów.

Z naszych podstawowych informacji wynika, że ​​w oficjalnych danych o inflacji po przerwie w drugiej połowie 2023 r. następuje wznowienie spowolnienia czynszów rynkowych. Fed stwierdził, że „nie przewiduje, że właściwe będzie obniżenie… [interest rates] Aby zyskać większą pewność, że inflacja trwale zmierza w stronę 2%. Wiele obszarów poza mieszkalnictwem wykazuje już znaczny postęp. Spadek inflacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych będzie prawdopodobnie wzrostem zaufania, na który czekał Fed.

Tego typu recenzje gości są pisane przez autorów zewnętrznych Baron newsroom. Odzwierciedlają one pogląd i opinie autorów. Przesyłaj pomysły na komentarze i inne opinie na adres [email protected].