Dziwny rynek mieszkaniowy na 5 wykresach

Ceny domów utrzymały się lepiej niż oczekiwano w obliczu rosnących stóp procentowych. Nie oznacza to jednak, że rynek mieszkaniowy jest zdrowy.

Kiedy Fed zaczął podnosić stopy procentowe w 2022 r., większość ekonomistów uważała, że ​​rynek mieszkaniowy jako pierwszy odczuje konsekwencje: wyższe koszty finansowania zewnętrznego spowodują, że kupno i budowa będą droższe, co doprowadzi do mniejszego popytu, mniejszej liczby projektów budowlanych i niższych cen. .

Na początku mieli rację. Budowa zwolniła, ale potem odbiła. Ceny osłabły, a następnie wznowiły marsz w górę. Wysokie stopy procentowe utrudniają zakup domów, ale Amerykanie nadal chcą je kupować.

W rezultacie powstał rynek mieszkaniowy inny i dziwniejszy niż ten opisywany w podręcznikach ekonomii. Części okazały się zaskakująco elastyczne. Pozostałe części zostały niemal całkowicie schwytane. Niektóre wydają się być na krawędzi, zagrożone załamaniem, jeśli stopy procentowe pozostaną zbyt długo na wysokim poziomie lub w przypadku nieoczekiwanego osłabienia gospodarki.

To także rynek, na którym występują wyraźne podziały. U osób, które przed 2022 r. utrzymywały niskie stopy procentowe, w większości przypadków wartość domu wzrosła, ale były one odizolowane od wyższych kosztów kredytu. Z drugiej strony osoby, które nie posiadały jeszcze mieszkania, często zmuszone były wybierać między zbyt wysokim czynszem a zbyt wysokimi cenami domów.

Ale sytuacja jest delikatna. Właściciele domów w niektórych częściach kraju ponoszą bardzo wysokie koszty ubezpieczenia. W niektórych miastach czynsze spadły. Budowlańcy znajdują sposoby, aby nowe domy były bardziej przystępne dla kupujących po raz pierwszy.

Nie ma jednego wskaźnika, który opowiadałby całą historię. Zamiast tego ekonomiści i eksperci branżowi twierdzą, że zrozumienie rynku mieszkaniowego wymaga przeanalizowania szeregu danych, które rzucają światło na różne elementy układanki.

1. Trudno jest znaleźć dom do kupienia.

Gwałtowny wzrost stóp procentowych zmniejszył popyt na mieszkania, powodując, że kredyty stały się droższe. Ale doprowadziło to również do znacznego ograniczenia podaży: wielu właścicieli trzyma swoje domy dłużej niż w innym przypadku, ponieważ sprzedaż oznacza rezygnację z wyjątkowo niskich stóp procentowych.

To zjawisko „zmowy cenowej” przyczyniło się do poważnego niedoboru domów na sprzedaż. Nie jest to jedyny czynnik: budowa domów była opóźniona o wiele lat przed pandemią, a osoby z wyżu demograficznego na emeryturę zdecydowały się pozostać w swoich domach, zamiast przenosić się do wspólnot emerytów lub ograniczać się do mieszkań własnościowych, jak przewidywało wielu ekspertów ds. mieszkalnictwa.

Wielu ekonomistów uważa, że ​​brak podaży pomógł utrzymać wysokie ceny, zwłaszcza na niektórych rynkach, choć nie zgadzają się co do skali tego efektu. Pewne jest, że dla każdego, kto chciał kupić, znalezienie domu było bardzo trudne.

2. Domy są niedostępne.

Według indeksu cen S&P CoreLogic Case-Shiller Price Index, ceny domów, i tak już wysokie, poszybowały w górę podczas pandemii, osiągając ponad 40 procent w całym kraju od końca 2019 r. do połowy 2021 r. Od tego czasu rosły wolniej, ale nie spadły tak, jak spodziewało się wielu ekonomistów, gdy Fed zaczął podnosić stopy procentowe.

Wysokie stopy procentowe sprawiły, że ceny te są poza zasięgiem wielu kupujących. Osoba kupująca dom za 300 000 dolarów z 10-procentową zaliczką może spodziewać się, że pod koniec 2021 roku będzie płacić około 1100 dolarów miesięcznie za swój kredyt hipoteczny, kiedy oprocentowanie 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu będzie wynosić około 3 procent. Dziś, przy stopach procentowych na poziomie około 7 procent, ten sam dom będzie kosztował około 1800 dolarów miesięcznie, co oznacza prawie 60-procentowy wzrost miesięcznych kosztów. (I to nawet nie uwzględnia wyższych kosztów ubezpieczenia ani innych wydatków.)

Ekonomiści na różne sposoby mierzą przystępność cenową, ale wszyscy pokazują prawie to samo: zakup domu, szczególnie dla osób kupujących go po raz pierwszy, jest bardziej poza zasięgiem niż kiedykolwiek w ciągu ostatnich dziesięcioleci, a może nawet wcześniej. Jeden wskaźnikz Zillow pokazuje, że typowa rodzina, która kupuje przeciętny dom z 10-procentową wpłatą zaliczki, może spodziewać się wydania ponad 40 procent swoich dochodów na koszty mieszkania, czyli znacznie więcej niż 30 procent zalecane przez ekspertów finansowych. W wielu miastach, takich jak Denver, Austin i Nashville – nie wspominając o długoterminowych wartościach odstających, takich jak Nowy Jork i San Francisco – liczby są znacznie gorsze.

Być może najbardziej zaskakującym zjawiskiem na rynku mieszkaniowym w ciągu ostatnich dwóch lat była odporność na sprzedaż nowych domów.

Deweloperzy zazwyczaj cierpią, gdy stopy procentowe rosną, ponieważ wyższe koszty kredytu odstraszają kupujących, jednocześnie zwiększając koszty budowy.

Jednak tym razem, przy tak małej liczbie domów dostępnych na sprzedaż, wielu kupujących zdecydowało się na nowe budownictwo. Jednocześnie wielu dużych przedsiębiorstw budowlanych mogło zaciągać pożyczki, gdy stopy procentowe były niskie, i wykorzystywać tę siłę finansową do „kupowania” stóp procentowych dla klientów, dzięki czemu ich domy były bardziej przystępne cenowo bez konieczności obniżania cen.

W rezultacie sprzedaż nowych domów utrzymuje się na stosunkowo stałym poziomie, mimo że sprzedaż istniejących domów spadła. Deweloperzy w szczególności starali się zaspokoić potrzeby kupujących po raz pierwszy, budując mniejsze domy, czyli segment rynku, który ignorowali przez lata.

Nie jest jednak jasne, jak długo ten trend może się utrzymać. Wielu deweloperów wycofało się, gdy stopy procentowe wzrosły po raz pierwszy, pozostawiając mniej nowych domów w przygotowaniu, które trafią na rynek w nadchodzących latach. Jeśli ceny utrzymają się na wysokim poziomie, przedsiębiorstwom budowlanym może być trudno oferować zachęty finansowe, które stosowały w celu przyciągnięcia kupujących po raz pierwszy. Prywatni deweloperzy rozpoczęli w maju budowę nowych domów w najwolniejszym tempie od prawie czterech lat, podał w czwartek Departament Handlu USA.

4. Czynsze też są nieopłacalne.

Podczas pandemii czynsze w większości kraju gwałtownie wzrosły, gdy Amerykanie uciekali z miast w poszukiwaniu przestrzeni. Następnie nadal rosły, ponieważ silny rynek pracy zwiększył popyt.

Rosnące czynsze przyczyniły się do boomu w budownictwie mieszkaniowym, który doprowadził do napływu podaży na rynek, szczególnie w miastach na południu, takich jak Austin i Atlanta. Doprowadziło to do wolniejszego wzrostu czynszów, a w niektórych miejscach nawet ich spadku.

Jednak ten umiar powoli przedostał się na rynek. Wielu najemców płaci czynsze wynegocjowane na wcześniejszym etapie cyklu mieszkaniowego, a nowe budownictwo koncentruje się na rynku luksusowym, co w niewielkim stopniu pomaga najemcom o średnich i niskich dochodach, przynajmniej w krótkim okresie.

Wszystko to doprowadziło do pogłębiającego się kryzysu w zakresie przystępności cen wynajmu. A Rekordowy udział najemców Jak odkryło niedawno Harvard Joint Center for Housing Studies, wydają na mieszkania ponad 30% swoich dochodów, a ponad 12 milionów gospodarstw domowych wydaje ponad połowę swoich dochodów na czynsz. Przystępność cenowa nie jest już problemem tylko biednych: raport Harvardu wykazał, że czynsz stał się ciężarem nawet dla wielu rodzin zarabiających ponad 75 000 dolarów rocznie.

5. Może nastąpić transformacja.

Przez większą część ostatnich dwóch lat rynek mieszkaniowy – szczególnie w przypadku domów istniejących – utknął. Kupujących nie stać na domy, chyba że spadną ceny lub stopy procentowe. Właściciele nie czują presji sprzedaży i nie są chętni do zostania kupującymi.

Co mogłoby przełamać impas? Jedną z możliwości są niższe stopy procentowe, które mogą spowodować powrót kupujących i sprzedających na rynek. Jednak biorąc pod uwagę utrzymującą się inflację, obniżki stóp procentowych nie wydają się bliskie.

Inną możliwością jest stopniowy powrót do normalności, w miarę jak właściciele uznają, że nie mogą już odkładać długo oczekiwanych ruchów i stają się bardziej skłonni do zawarcia transakcji, a kupujący kapitulują przed wyższymi stopami procentowymi.

Istnieją oznaki, że może to zacząć się dziać. Coraz więcej właścicieli wystawia swoje domy na sprzedaż, a jeszcze więcej obniża ceny, aby przyciągnąć kupujących. Budowlańcy kończą coraz więcej nowych domów, a kupujący nie ma kolejki. Agenci nieruchomości dzielą się opowieściami o pustych otwartych domach i domach, które pozostają na rynku dłużej, niż oczekiwano.

Mało kto spodziewa się załamania cen. Millenialsi są w środku okresu kupowania domów, co oznacza, że ​​popyt na domy powinien być duży, a lata nieukończonej budowy oznaczają, że w większości przypadków w kraju nadal jest za mało domów. Ponieważ większość właścicieli domów posiadała duży kapitał własny, a standardy udzielania kredytów były rygorystyczne, było mało prawdopodobne, aby nastąpiła fala wymuszonej sprzedaży, jaka miała miejsce, gdy prawie dwie dekady temu pękła bańka na rynku nieruchomości.

Oznacza to jednak również, że jest mało prawdopodobne, aby kryzys przystępności cenowej szybko się rozwiązał. Niższe stawki pomogłyby, ale potrzeba więcej czasu, aby posiadanie domu stało się osiągalne dla wielu młodszych Amerykanów.