(Bloomberg) – Od początku pandemii Covid-19 na rynku nieruchomości komercyjnych w USA panuje zamieszanie. Jednak Community Bancorp z Nowego Jorku przypomina nam, że niektórzy pożyczkodawcy zaczynają dostrzegać ból.
Najczęściej czytane przez Bloomberg
Decyzje banku o obniżeniu dywidend i salda rezerw spowodowały spadek akcji banku o rekordowe 38% i spowodowały, że indeks bankowości regionalnej KBW osiągnął najgorszy dzień od upadku banku w Dolinie Krzemowej w marcu ubiegłego roku. Japoński pożyczkodawca Azora Bank Ltd. ostrzegł przed stratami wynikającymi z inwestycji w amerykańskie nieruchomości komercyjne, co spowodowało spadek akcji w handlu azjatyckim.
Zaniepokojenie odzwierciedla ciągły spadek wartości nieruchomości komercyjnych oraz trudność w przewidzeniu, które konkretne kredyty mogą zostać wycofane. Wyznaczenie tego etapu to wywołane pandemią przejście na pracę zdalną i gwałtowny wzrost stóp procentowych, które sprawiły, że refinansowanie stało się droższe dla kredytobiorców znajdujących się w trudnej sytuacji. Inwestor-miliarder Barry Sternlicht ostrzegł w tym tygodniu, że rynek biurowy zmierza w stronę straty przekraczającej 1 bilion dolarów.
W przypadku pożyczkodawców ryzyko wyższych niewypłacalności jest wyższe, ponieważ niektórzy właściciele mają trudności ze spłatą kredytów lub wychodzeniem z budynków.
„To poważna kwestia, z którą rynek musi się liczyć” – powiedział Harold Portwin, dyrektor Keen-Summit Capital Partners LLC w Nowym Jorku, firmy specjalizującej się w renegocjacji zagrożonych aktywów. „Bilanse banków nie uwzględniają faktu, że istnieje wiele nieruchomości, które nie zostaną spłacone w terminie zapadalności”.
Agencja Moody's Investors Service podała, że po środowych wydarzeniach rozważa obniżenie ratingu kredytowego Community Bancorp of New York do śmieciowego.
Przeczytaj więcej: NY Community Bancorp upada w obliczu ryzyka wstrząsu na rynku nieruchomości
Według Treppa banki będą miały do końca 2025 r. kredyty na nieruchomości komercyjne o wartości około 560 miliardów dolarów, co oznacza, że ponad połowa wszystkich kredytów na nieruchomości będzie wymagalna w tym okresie. Szczególnie regionalni pożyczkodawcy odczuli to najmocniej w branży i odczuwają je mocniej niż ich więksi konkurenci, ponieważ nie posiadają dużych portfeli kart kredytowych ani nie prowadzą działalności w zakresie bankowości inwestycyjnej.
JPMorgan Chase & Co. wydany w kwietniu. Według raportu kredyty na nieruchomości komercyjne stanowią 28,7% aktywów mniejszych banków, w porównaniu do zaledwie 6,5% aktywów większych banków. To odkrycie spowodowało dodatkową kontrolę ze strony organów regulacyjnych, które były już w stanie najwyższej gotowości po zeszłorocznych regionalnych zawirowaniach bankowych.
Chociaż problemy z nieruchomościami stały się widoczne prawie cztery lata po pandemii, rynek nieruchomości pod pewnymi względami znajduje się w kryzysie: niepewność zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających co do wartości budynków spowolniła transakcje. Obecnie oczekuje się, że potrzeba zajęcia się nadchodzącymi terminami zapadalności długu – i perspektywa obniżek stóp procentowych przez Rezerwę Federalną – spowoduje więcej transakcji, które wyjaśnią, jak bardzo spadła wartość.
Te zbocza mogą być ostre. Aon Center, trzeci co do wysokości wieżowiec biurowy w Los Angeles, został niedawno sprzedany za 147,8 mln dolarów, co stanowi 45% obniżkę w porównaniu z ceną zakupu w 2014 roku.
„Banki – banki lokalne, banki regionalne – bardzo powoli wprowadzają produkty na rynek, ponieważ nie muszą i wstrzymują je do czasu, aż osiągną dojrzałość” – powiedział Portwin. „Bawią się tym, ile te aktywa są naprawdę warte”.
Kredyty wielorodzinne
Napięcia wokół mniejszych pożyczkodawców zwiększa nieprzewidywalność tego, kiedy i gdzie zaciągnięte zostaną kredyty na nieruchomości, a kilka niewypłacalności może siać spustoszenie. New York Community Bancorp podał, że podwyżka opłat jest związana z budynkiem i biurem spółdzielni.
Chociaż biura są niszowym obszarem dla inwestorów na rynku nieruchomości, największa ekspozycja firmy na rynku nieruchomości dotyczy budynków wielorodzinnych, a bank posiada kredyty mieszkaniowe o wartości około 37 miliardów dolarów. Około połowa tych pożyczek jest zabezpieczona budynkami, których czynsz jest regulowany, a które są podatne na regulacje stanu Nowy Jork wprowadzone w 2019 r., które ściśle ograniczają możliwość podnoszenia czynszów przez właścicieli.
Pod koniec ubiegłego roku Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytów skorzystała z 39% zniżki, sprzedając pożyczki o wartości około 15 miliardów dolarów zabezpieczone budynkami z regulowanym czynszem. Kolejnym sygnałem wyzwań stojących przed tymi budynkami jest fakt, że w grudniu budynki w Nowym Jorku charakteryzujące się stabilnym czynszem i sekurytyzowanymi kredytami niespłacały zobowiązania na poziomie 4,9%, co stanowi trzykrotność wskaźnika w przypadku innych budynków mieszkalnych, jak wynika z analizy Treb. został zbudowany.
„Konserwatywny pożyczkodawca”
Community Bancorp z Nowego Jorku, który w zeszłym roku kupił część Signature Bank, podał w środę, że 8,3% jego kredytów mieszkaniowych uznano za krytyczne, co oznacza, że ryzyko niewypłacalności jest wysokie.
„NYCB był bardzo konserwatywnym pożyczkodawcą w porównaniu z Signature Bank” – powiedział David Aviram, dyrektor Maverick Real Estate Partners. „Ponieważ jednak pożyczki zabezpieczone nieruchomościami wielorodzinnymi ze stabilizacją czynszu stanowią wyższy procent portfela CRE NYCB w porównaniu z innymi spółkami, zmiana przepisów dotyczących czynszów w 2019 r. może mieć bardziej znaczący wpływ”.
Na banki rośnie presja, aby ograniczały swoją ekspozycję na nieruchomości komercyjne. Chociaż niektóre banki w zeszłym roku wstrzymały sprzedaż dużych kredytów ze względu na niepewność, obecnie oczekuje się, że w miarę odwilży rynek będą wprowadzać na rynek więcej kredytów.
Kanadyjski Imperial Bank of Commerce rozpoczął niedawno marketing kredytów dla borykających się z problemem nieruchomości biurowych w USA. Chociaż amerykańskie kredyty biurowe stanowią zaledwie 1% całkowitego portfela aktywów, zyski CIBC zostały obniżone przez wyższe rezerwy na straty kredytowe w tym segmencie.
„Odsetek kredytów, których banki nie spłaciły, jest w ujęciu całościowym niższy niż kwota kredytów, które będą miały miejsce w latach 2024 i 2025” – powiedział Aviram. „Banki są narażone na te znaczące ryzyka, a potencjalny spadek stóp procentowych w ciągu przyszłego roku nie rozwiąże problemów bankowości”.
— Z pomocą Sally Bakewell.
(Aktualizacja z Azora Bank Real Estate Alert w drugiej kolumnie)
Najczęściej czytane w Bloomberg Businessweek
©2024 Bloomberg LP
„Introwertyk. Ewangelista alkoholu. Ekspert od mediów społecznościowych. Nieuleczalny myśliciel. Miłośnik Twittera”.
More Stories
Była asystentka Seana „Diddy’ego” Combsa, Cassie Ventura, nie była zaskoczona obejrzeniem wideo, ponieważ „instynkt” podpowiadał jej, że raper był agresywny
„Nie czułem się dzisiaj jak ja” – Scotty Scheffler na ósemce z powrotem na PGA Championship
3 rundy mistrzostw PGA tee times: Schaffel, Morikawa i Degala w grupie finałowej w dniu przeprowadzki